Реальная стоимость ремонта квартиры
в Москве. За что переплачивает клиент?

Стоимость за ремонт квартиры в Москве колеблется от 5.000 до 50.000 руб. за один квадратный метр по полу. Но почему такой разброс? Какая цена адекватна? И как не переплачивать лишнего. Сейчас объясню подробно.

В конце статьи я поделюсь секретом — как можно реально получить ремонт хорошего качества, от надежной бригады и по более низкой цене, чем предлагают другие.

Чтобы можно было адекватно оценить предложенную строителями стоимость ремонта квартиры, сначала нужно четко определиться с четырьмя ключевыми параметрами, которые эту стоимость формируют.

Стоимость работ напрямую зависит от потраченного на них времени, а потраченное время — от сложности. Поэтому давайте сначала коротко рассмотрим три основные типа ремонта и затраты времени для каждого из них.

• Косметический ремонт — это поверхностное обновление внешнего вида интерьера без основательных изменений планировки помещений и демонтажа коммуникаций. Он состоит из таких работ, как демонтаж старых покрытий, и нанесение новых: покраска стен и потолков, оклейка обоями, укладка ламината или плитки, замена розеток, выключателей и люстр, кранов сантехники.
• Капитальный ремонт — это полная замена и обновление всех основных элементов жилья, включая стены, полы, потолки, электрику и сантехнику. Он предполагает: демонтаж старых перегородок и возведение новых; залитие стяжки; штукатурку стен; прокладку новой электрики и системы отопления; установку сантехники; ровные гипсокартонные или натяжные потолки; шпаклевку стен; укладку плитки и ламината; монтаж светильников, розеток, выключателей.
• Дизайнерский ремонт — включает в себя все то же, что и капитальный, но здесь уже используются более нестандартные решения, более дорогие материалы и делается акцент на индивидуальное оформление. У дизайнерского ремонта квартиры или дома значительно выше сложность всех видов работ — конструкций потолков, различных отделок, индивидуальной мебели и соответственно больше затрат времени.

Я указываю минимальные цифры, которые проверены статистически на опыте нескольких десятков объектов. В зависимости от сложности они могут увеличиваться, но не могут уменьшаться, иначе возникнут проблемы с качеством. Это время только на непосредственную работу строителей. В него не включены технологические перерывы на высыхание стяжки, штукатурки и доставку материалов.

Так же большую роль играет — сколько в среднем исполнителей должно выполнять работу, чтобы уложиться в оговоренные сроки. Ниже указано количество рабочих из расчета человеко-часов, поэтому цифра условна.

И еще один очень важный фактор — это уровень квалификации рабочих, который напрямую связан с размером их зарплаты.
Как раз эти цифры заказчики совсем не учитывают, поэтому и не понимают от куда берутся такие высокие цены за ремонтные работы.

Стоимость ремонта квартиры или дома не ограничивается только оплатой труда рабочих. Ремонтом нужно управлять — организовывать поиск, закупку и доставку материалов, вывоз мусора, контроль и проверку качества, коммуницировать с управляющей компанией по разным вопросам, присутствовать на монтажах других организаций (например кондиционеров, мебели). Все эти работы выполняет прораб.

Управление ремонтом в небольшой бригаде стоит 30-40% от общей цены работ. У фирмы эта стоимость больше — 60-80%, поскольку фирма обеспечивает рабочих инструментами, и несет больше административных расходов.

У мастеров по ремонту квартир, приглашённых по отдельности, не будет наценки 30-80%. Но сэкономив деньги, вы потратите очень много своего времени, чтобы ими управлять. Гораздо больше, чем профессиональный прораб. Поэтому — нанимать по отдельности разных специалистов можно только для косметического ремонта!

Теперь, опираясь на всё вышесказанное, можно легко прикинуть приблизительную стоимость ремонта квартиры или дома, учитывая текущий уровень оплаты труда в вашем регионе на данный момент.

Точная смета, конечно, рассчитывается индивидуально, учитывая все детали дизайн-проекта и сложность работ.

А данная формула предназначена для того, чтобы помочь заказчику ясно понять, как формируется адекватная цена ремонта. И как определить разумную минимальную планку, ниже которой не стоит опускаться, чтобы избежать низкого качества выполненных работ.

Стоимость ремонта = [количество строителей] * [зарплата строителя] * [срок ремонта] + [% за управление ремонтом]
(в формулу подставляем значения, описанные выше).

Ниже — пример расчета с цифрами, для города Москва. Я указываю минимальные значения — без экономии на качестве и надежности, но при этом без люксовых штук в материалах и отделке.

Возьмем зарплату строителя 70 000 руб. — это нижний предел оплаты квалифицированного сотрудника, от которого можно ожидать достойного результата (на день написания статьи).

Пример расчета: 3 рабочих * 70 000 руб. * 3 месяца + 30 % за управление = 819 000 руб. / 100 м2 = 8 190 за м2. (это работа частной бригады с прорабом. Без материалов. Если нанимаете фирму, то нужно прибавить еще 30%).

Пример расчета: 4 рабочих * 70 000 руб. * 6,5 месяцев + 30 % за управление = 2 366 000 руб. / 100 м2 = 23 660 за м2. (это работа частной бригады с прорабом. Без материалов. Если нанимаете фирму, то нужно прибавить еще 30%).

Пример расчета: 4 рабочих * 70 000 руб. * 8 месяцев + 30 % за управление = 2 912 000 руб. / 100 м2 = 29 120 за м2. (это работа частной бригады с прорабом. Без материалов. Если нанимаете фирму, то нужно прибавить еще 30%).

Если вы себя не обманывали и подставили в расчет реальные цифры, которые существуют на рынке услуг, то намного снизить расчетную стоимость не получится. Профессионалы не согласятся работать за дёшево. Согласятся только те, у кого качество работы очень низкое.

Так же важно учитывать, что чем меньше квартира, тем больше будет стоимость метра квадратного за ремонт. Потому, что некоторые самые дорогие виды работ выполняются практически в одинаковом объёме, независимо от площади квартиры и количества комнат в ней. А именно — укладка плитки в ванных и кухне, монтаж сантехники и электрощита.
Так же и логистические работы — транспортировка оборудования и материалов, разгрузочно-погрузочные работы, уборка, вынос мусора. Например, рейсов по доставке материалов в однокомнатную квартиру может получиться намного больше, из-за отсутствия площадей для их хранения.

Кондиционирование, двери, освещение, сантехника, плитка, ламинат, краска, мебель, техника бытовая и другая чистовая отделка — разброс стоимости за эти позиции очень большой, все зависит от дизайна.

Позвоните к нам в студию +79778509360 — мы сможем вас сориентировать за 10-15 минут, но только персонально, исходя из ваших потребностей и характеристик объекта.

Проблемы возникнут обязательно, если вы обратитесь к подрядчику, стоимость и навыки которого не соответствуют сложности вашего ремонта. Потому что в каждой ценовой категории работают строители с определенным набором умений и возможностей.

Особо хочется выделить предложения по цене за ремонт квартиры «под ключ» в диапазоне от 5000 до 10000 руб. за 1 м2.

Как видно из предыдущих расчетов — это чистой воды обман и манипуляция на желаниях клиента сэкономить. За такие деньги можно выполнить только косметический ремонт.

Понятие ремонт квартиры «под ключ» очень абстрактное. И если для клиента оно представляется, как ремонт до полной меблировки и заселения, то для подрядчика, который завлекает на низкую цену, такой ремонт включает только минимально-базовый состав работ.

В смету не будут включены даже элементарные вещи — закупка черновых материалов, доставка, разгрузка, подъем на этаж, вынос мусора, монтаж навесных аксессуаров (крючки, держатели бумаги, вешалки и т.п.).

В договоре и в смете таких компаний обычно много завуалированных сносок по типу — «уточнить по факту завершения работ». Что значит — они специально занизили объемы или не учли часть работ, чтобы уже после начала ремонта выставить счета на допработы по завышенной стоимости.

В результате таких манипуляций вы заплатите значительно больше, чем планировали.

Если у компании, которая предлагает ремонт по явно заниженной стоимости, есть юр лицо ООО, менеджер на телефоне, и офис, то с 99% вероятностью это развод на деньги. Работать почти даром много месяцев подряд никто не сможет, да и не собирается.

С клиента просто возьмут предоплату, завезут на объект старый мелкий инструмент и спец одежду, начнут демонтажные работы, чтобы создать видимость какой-то деятельности. А после 2-х, 3-х недель перестанут выходить на объект и начнут кормить обещаниями и различными отговорками.

Схема довольно простая — граждан, верящих в дешёвый ремонт настолько много, что можно очень быстро набрать заказы по заниженной цене через рекламу или инстаграм. А после того, как получено максимально-возможное число авансов, фирма закрывается, банкротит ООО, и оставляет ни с чем своих заказчиков.

Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию прочитайте нашу статью — «Критичные ошибки при выборе бригады для ремонта квартиры в Москве».

Эта ситуация может быть самой опасной для заказчика! Поскольку заранее её предугадать и заметить негативное развитие будет очень сложно.

Ситуация — когда не сильно опытный и предусмотрительный прораб, недооценил сложность дизайн-проекта и назвал слишком низкую стоимость. Но проделав 20-30% работ он обязательно поймет, что ремонт оказался гораздо сложнее, чем он думал. Времени уйдет намного больше, а оплата труда будет очень маленькая, или вообще в минус.

И если такая бригада, в надежде хоть что-то заработать, попытается побыстрее завершить ремонт, то нехватка денег будет вынуждать её экономить именно время, но за счет качества!

Экономить она будет на всем — на аккуратности и точности работ, на выносе мусора и поддержании чистоты. На том, чтобы лишний раз разобраться в чертежах проекта и не допустить ошибок. И самое страшное — на соблюдении технологий при монтаже скрытых коммуникаций и при работе со строительными материалами.

Соответственно под угрозой может оказаться качество всех скрытых работ — сантехники, электрики, отопительной системы, штукатурки. И в случае серьезных ошибок на первом этапе ремонта, придётся проводить полный демонтаж некачественно выполненной работы и все переделывать заново.

Как реально получить качественный ремонт квартиры по доступной цене? Суть секрета простая — для этого нужно нанять бригаду строителей, у которой будет ряд особенностей.

• бригадой управляет прораб, у которого есть строительное образование и большой опыт, за счет чего он может, хорошо организовывать и контролировать своих рабочих.
• бригада ведет параллельно небольшое число объектов — 2-3. Часто прораб может и сам выполнить на высоком уровне некоторые работы при необходимости, обеспечив таким способом надежность.
• у нее небольшой состав рабочих, поэтому они слажены в психологическом и профессиональном плане. В такие коллективы не попадает кто попало и у них нет большой текучки кадров.
• у прораба есть ИП, договор, возможность посмотреть и оценить его текущие объекты.
• и главная особенность таких бригад в том, что они 50% заказов находят, как правило, по рекомендациям от дизайнеров, и еще 50% от знакомых своих бывших клиентов. Они понимают, что негативные отзывы дизайнеры могут быстро распространить среди своих коллег. И поскольку такие строители зависят от рекомендаций, то они дорожат своей репутацией, чтобы постоянно получать новые заказы.
• за счет частой работы с дизайнерами, такие строители хорошо разбираются в проектах и понимают, как их грамотно реализовать. А качество их работы порой не уступает качеству крупных строительных фирм.
• при этом они предлагают доступные цены, так как не тратят значительные средства на рекламу, административные расходы, офисы и дополнительных сотрудников — менеджеров, секретарей, бухгалтеров и т.п.

Но у таких бригад есть недостаток — в интернете их не получится быстро найти и проверить. Их могут знать и порекомендовать только дизайнеры, которые заинтересованы в хорошем исполнении проекта, и уже убедились в качестве работы этих строителей на своих объектах.

Например, у нашей дизай-студии таких бригад на примете несколько. Я знаю, как оценивать их работу в соотношении цена-качество, и что от них ожидать. Поэтому по завершении дизайн-проекта могу дать своим заказчикам аргументированную рекомендацию.

Спросите у своего дизайнера после завершения дизайн-проекта — есть ли у него бригада, с которой он работает. Запросите у неё стоимость ремонта для вашей квартиры, посетите текущие объекты, и самостоятельно оцените качество выполненных работ. Возможно, что предложение именно этой строительной бригады будет самым оптимальным на рынке.

Разделить ремонт квартиры или дома на три этапа: черновой, чистовой и мебельный.

Черновой этап нужно заказать у гарантированно хорошей бригады или компании, не экономя на деньгах. Потому что очень важно качественно сделать базовую основу — проложить надежные коммуникации (электрику, сантехнику, отопление), ровно возвести стены, штукатурку и стяжку. Собрать ровные гипсокартонные потолки, подключить сложные осветительные системы, например трековые. А также выполнить проверку всех коммуникаций и принять работы с гарантией их качественного выполнения.

Чистовой этап, по мере появления новых денежных средств, можно будет продолжить с той же компанией.

Или нанять отдельных мастеров для шпаклевки, покраски, укладки плитки и ламината и монтажа другой отделки. Это будет дешевле, и несложно найти на такие работы хороших специалистов по одному, а также самостоятельно проверить их качество.

И даже, если что-то будет сделано менее качественно, то финишную отделку можно будет относительно легко поправить. Но если штукатурка нанесена не ровно, то даже самый лучший маляр не сможет шпаклевкой исправить все дефекты и покрасить стены так, чтобы в итоге они были ровные. Штукатурку нужно будет наносить заново. Если гипсокартонные потолки неровные, то их придется полностью разбирать. Точно так же и скрытые коммуникации — если в них есть ошибки, то придется разламывать стены, потолки, стяжку и переделывать все заново почти с нуля.

Третьим этапом, по мере накопления средств, можно будет заказывать мебель.

Да, время растянется, но эта стратегия окупится, потому что так вы сможете получить более качественный ремонт, который будет выглядеть как новый десятки лет.

Еще раз осознать, что ремонт — это не благотворительная акция и сделать его дешевле определенной стоимости просто физически невозможно. Или бригаде рабочих из пяти человек придется работать себе в убыток. Но, кто на такое готов?

Если вам нравится предложение какой-то бригады по ремонту только потому, что оно дешевле всех на рынке — остановитесь!

Сначала оцените его по всем критериям, чтобы низкая цена не превратилась потом в ужасный ремонт и большие убытки. Как это сделать грамотно, читайте в нашей статье — «Три решающих критерия при выборе надежной бригады строителей для ремонта квартиры в Москве».